Быстрый поиск

Лицензии на охранную деятельность, Артиус, лицензия на охрану

Защита бизнеса, Артиус, бизнес, рейдерство, налоговые споры

11.06.2018

Отсчет начала правоотношений между сторонами в сфере аренды земельного участка коммунальной собственности

Аналитическое издание «Юрист&Закон»

Выпуск № 20 (2018)

 

Казалось бы, что тематика аренды земельного участка коммунальной собственности уже исчерпана, однако, практические реалии этого процесса всегда оставляют для субъектов предпринимательской деятельности неурегулированные вопросы. Реализовать свое право на использование земельного участка коммунальной собственности может каждый гражданин или юридическое лицо, обратившись в соответствующий орган местного самоуправления.

Право аренды земельного участка — это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и иной деятельности. Важной предпосылкой для обращения в компетентные органы с ходатайством о передаче земельного участка коммунальной собственности в аренду является указание цели такой аренды. Порядок приобретения земельного участка коммунальной собственности в пользование определяется с учетом целевого использования объекта аренды, то есть, перечень документов, период получения права пользоваться земельным участком зависит от того, какой вид деятельности будет осуществляться на арендованном земельном участке.

Действующим законодательством Украины определен алгоритм действий по передаче в аренду земельных участков коммунальной собственности, в который входит подача заинтересованным лицом заявления (ходатайства), принятие решения органом местного самоуправления о передаче земельного участка в аренду или об отказе в такой передаче, заключение договора аренды, государственная регистрация права аренды. Стоит заметить, что в случае изменения целевого назначения земельных участков в соответствии с законом, а также в случае предоставления в пользование земельных участков, границы которых не установлены в натуре (на местности) принимается не решение о передаче в аренду, а решение об утверждении проекта землеустройства, который подлежит согласованию компетентными органами в соответствии с действующим законодательством.

Обычно приобретения прав пользования земельными участками коммунальной собственности осуществляется по результатам земельных торгов в форме аукциона. Исключение из общего правила распространяются на случаи, когда:

  • на земельных участках расположены объекты недвижимого имущества (зданий, сооружений), находящихся в собственности физических или юридических лиц;
  • земельные участки используются для нужд, связанных с пользованием недрами, и специального водопользования в соответствии с полученными разрешениями;
  • земельные участки используются религиозными организациями, легализированные в Украине, или, располагающиеся под зданиями культуры;
  • земельные участки используются для строительства объектов, в полном объеме осуществляется за средства государственного и местных бюджетов;
  • земельные участки предоставляются предприятиям, учреждениям и общественным организациям в сфере культуры и искусств (в том числе национальным творческим союзам и их членам) под творческие мастерские;
  • земельные участки предоставляются в аренду для реконструкции кварталов устаревшей застройки, для строительства социального и доступного жилья, если конкурс на его строительство уже проведен;
  • размещения на земельных участках иностранных дипломатических представительств и консульских учреждений, представительств международных организаций согласно международным договорам Украины;
  • земельные участки, выкупленные для общественных нужд или принудительно отчужденного по мотивам общественной необходимости для обеспечения таких нужд;
  • земельные участки предоставляются для нужд частного партнера в рамках государственно-частного партнерства в соответствии с законом;
  • земельные участки предоставляются вместо выкупленного для общественных нужд или принудительно отчужденного по мотивам общественной необходимости и возврата такого земельного участка бывшему владельцу или его наследнику (правопреемнику), в случае если такая необходимость отпала;
  • осуществляется предоставление земельных участков для:

— строительства, обслуживания и ремонта объектов инженерной, транспортной, энергетической инфраструктуры, объектов связи и дорожного хозяйства (кроме объектов дорожного сервиса);

— строительства объектов обеспечения жизнедеятельности населенных пунктов (мусороперерабатывающих объектов, очистных сооружений, котельных, кладбищ, противоэрозионных, противооползневых и противоселевых сооружений);

— передачи гражданам земельных участков для сенокошения и выпаса скота, для огородничества;

— предоставление земельных участков субъектам хозяйствования, реализующих в соответствии с Законом Украины «Об особенностях осуществления инвестиционной деятельности на территории Автономной Республики Крым» зарегистрированы в установленном порядке инвестиционные проекты. Предоставление такого земельного участка в собственность осуществляется в соответствии с законодательством после окончания срока реализации инвестиционного проекта при условии выполнения субъектом хозяйствования договора об условиях реализации этого инвестиционного проекта на территории Автономной Республики Крым;

  • происходит возобновление договоров аренды земли;
  • осуществляется передача в аренду, концессию имущественных комплексов и недвижимого имущества, расположенного на земельных участках государственной, коммунальной собственности;
  • предоставление в аренду земельных участков индустриальных парков управляющим компаниям этих индустриальных парков;
  • осуществляется передача земельных участков зоны отчуждения и зоны безусловного (обязательного) отселения территории, подвергшейся радиоактивному загрязнению вследствие Чернобыльской катастрофы;
  • осуществляется передача земельных участков гражданам для сенокошения и выпаса скота, для огородничества, а также передачи земель общего пользования садовому обществу и дачному кооперативу.
  • земельные участки передаются в порядке безвозмездной передачи лицам, статус участника боевых действий которым предоставлено в соответствии с пунктами 19 и 20 части первой статьи 6 Закона Украины «О статусе ветеранов войны, гарантиях их социальной защиты»;
  • соответствующими органами было принято решение о согласовании места расположения объекта или о предоставлении разрешения на разработку проекта отвода земельного участка до 1 января 2008 года;
  • осуществляется предоставление в аренду земельных участков инвесторам во исполнение инвестиционных договоров, заключенных до 1 января 2008 года, согласно решениям органов местного самоуправления, условием которых было предоставление этими органами инвесторам таких земельных участков.

Однако, пройдя бюрократическую процедуру и получив на руки решение о передаче такого земельного участка в аренду, заявитель ошибочно полагает, что именно с этого момента он фактически приобретает право использовать указанный земельный участок. Более того, к примеру, предприятие, получив решение о передаче земельного участка коммунальной собственности в аренду, без регистрации права аренды, начинает платить арендную плату, соответственно отражая эти процессы в налоговом учете такого юридического лица.

В соответствии с пп. 14.1.147 п.14.1 ст. 14 Налогового кодекса Украины оплата за землю  объединяет два обязательных платежа, это: земельный налог, который взимается с постоянных землепользователей и арендную плату, которую арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком коммунальной собственности. Обычно такое юридическое лицо уплачивает земельный налог в соответствии с нормативной денежной оценкой, размер которой указан в самом решении, это касается и арендной платы.

Осуществления таких выплат без регистрации права аренды несомненно не имеет юридического основания. Даже при условии подписания договора аренды на основании решения о пользовании, такое начисление без регистрации права аренды является нарушением ведения налогового и бухгалтерского учета. Срок действия договора аренды земли начинается после вступления в силу, а не с момента его заключения. Такой вывод сделал ВСУ в постановлении №532 \ 129 \ 16-ц, где отметил: «Вступление договора в силу является моментом во времени, когда начинают действовать права и обязанности по договору, то есть когда договор (как основание возникновения правоотношений и письменная форма, в которой зафиксированы условия договора) становится правоотношениями, на возникновение которых было направлено волеизъявления сторон». Юридическое лицо, находящееся, к примеру, на общей системе налогообложения относит операции по аренде земли к расходам, в свою очередь, уменьшает размер налога. При этом, фискальные органы считают, что платить арендную плату за использование земельных участков необходимо с даты принятия исполнительным органом решения о передаче участка в аренду (а не с момента регистрации соответствующего права). Как видим, мнения органов государственной и судебной власти различаются. Таким образом, решение о начале арендной платы за пользование земельным участком в первую очередь необходимо принимать исходя из учета принципа соразмерности. Законодатель четко установил, что право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав. Именно с этой даты  объект по договору аренды земли считается переданным арендодателем арендатору. Каждый случай имеет свою уникальность, а потому профессиональная юридическая помощь в решении вопросов аренды земельного участка всегда актуальна.

ВЫВОД:

Таким образом, решение о начале арендной платы за пользование земельным участком в первую очередь необходимо принимать исходя из учета принципа соразмерности. Законодатель четко установил, что право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав. Именно с этой даты объект по договору аренды земли считается переданным арендодателем арендатору. Каждый случай имеет свою уникальность, а потому профессиональная юридическая помощь в решении вопросов аренды земельного участка всегда актуальна.

 

Ксения Желизняк
Адвокат АО «Артиус»

Поделиться: